2011/12/5 最終回。感想とこれからと 運用会社日本株トレーダー　鰊 IPO最新情報や西堀編集長のIPOレポート、FXストラテジストによる連載コラム、コモディティウィークリーレポートなど、今話題の様々な金融商品をタイムリーにご紹介するほか、資産運用フェア、IRセミナーのご案内など情報満載でお届けしています。 日本最大の商業施設ＲＥＩTの存在意義と公募増資 運用会社日本株トレーダー　鰊（にしん） 2011年9月5日 【PR】 【PR】 【PR】 こんばんは、鰊です。 今年の天変地異はどうなっているのか。次から次へと未曾有の大災害が訪れます。 今回の台風も双子だった時は大騒ぎしながらも「まあいつも台風か」と思っていたのですが、まさかこんな被害になろうとは…。被災地の一刻も早い復旧が望まれます。 さて、現代の日本にとって整備された流通網というのは当たり前過ぎて、地震や台風などの天変地異が起こらない限り意識されることはないと思います。 しかし、その裏には在庫を少しでも減らし、廃棄ロスを少しでも減らし、かといって消費者に不自由させることなくモノを供給し続ける企業努力があります。 そして、消費者との直接の接点である商業施設では、激しい競争に揉まれながらも民間のライフラインとして消費者のニーズに応え、消費を喚起させるべく日々工夫がされております。 先週、公募増資を発表した日本リテールファンド投資法人は、そういった商業施設を保有するREITとしては日本最大級です。 6000億円以上の物件を取得し、45％がイオン、10％がイトーヨーカドーであり、皆さんが行きつけの商業施設もひょっとしたら日本リテールファンドの保有物件かもしれません。 なお、ちょっとややこしいことに、日本リテールファンドはやイオンモール武蔵村山や八千代緑が丘を保有してますが、彼らが運営しているわけではありません。あくまでイオンが入居している建物と土地を日本リテールファンドが保有しているだけで、イオンからすると日本リテールファンドは大家となります。毎月、イオンは日本リテールファンドに賃料を払っているわけです。 とはいえ、日本リテールファンドはふんぞり返って、家賃を収受しているだけの存在ではありません。 イオンやイトーヨーカドーと一緒に売上高や入場者数をチェックし、競合店にお客さんが流れてないか、人気だった店がいつのまに流行遅れになってないか、駐車場やエレベーターに不都合はないか、どのようなイベント（芸能人を呼んだりするアレです）を開催するか一緒になって考えているのです。 商業施設の売上高が落ちれば家賃も下げざるを得ないですし、場合によっては赤字店になって潰れてしまうかもしれない。最悪のケースに陥る前に、十億円以上を使って駐車場を増やし、大幅にリニューアルすることもあります。 そうやって社会インフラたる商業施設を維持することで、商業テナント（イオンやイトーヨーカドー、ユニクロなどのアパレル）を支えるのが商業REITの役割です。 そんな日本リテールファンドですが、今回の公募増資で取得する物件は、やや趣を変えてきました。 今までは、イオンやイトーヨーカドーなどのモールや、もしくは都心型商業施設（駅ビルのような複数のテナントが入居する施設）がほとんどだったのですが、今回はラウンドワンや結婚式場をいくつか取得する予定です。 ラウンドワンや結婚式場だって商業施設ではあるのですが、これまでは「法改正の影響で競合相手がほとんど増えず陳腐化しなければ問題ない郊外型のモール」か「テナントを入れ替えることで価値を維持できるビル」がほとんどでした。 言い換えれば、商業施設の価値を維持するため、日本リテールファンドが積極的に関与できる物件でした。 それがラウンドワンや結婚式場となると、日本リテールファンドが出来ることはあまりなさそうです。 ボーリング場（だけではありませんが）の跡地にアパレルを誘致したり、結婚式場の跡にマンションや施設を作ることは可能ですが、ボーリング場や結婚式場のテナントと一緒に何かを頑張るのは難しそうです。 これが吉とでるか凶と出るかは分りません。こういった物件の利回りは高いので問題なければ配当も上がります。こういった代替性の低い物件は競争相手が少ないので「さすが日本リテールファンド！」となるかどうかはこれから数年が勝負なのでしょう。 とはいえ、日本リテールファンドが大きく変わろうとしてる感じではなく、日本最大級の商業施設（Wikiによれば、レイクタウンとららぽーとTokyo Bayに次いで3番目）である名古屋のMozoワンダーシティも10％取得しております。 従前から「イオンとイトーヨーカドーの物件ばかりだとリスクも増えるからコントロールしたい」と言ってましたし、イオンはイオン自前でREITを作ると言っており、そういったことも意識しているのでしょう。 ただ、彼らが日本のライフラインを支えるREITとして貴重な存在であることは間違いありません。 より大きく成長していくのを楽しみにしたいと思います。 某運用会社日本株トレーダー　鰊（にしん） メールはこちら ⇒ nishin-for-t-ipo@hotmail.co.jp Copyright (c) 1999-2025Tokyo IPO. All rights Reserved.