不動産投資で年利5％（ネット利回り）が、永遠に続くとしたらどうだろう？　ジャパンリスクや円高とともに、注目を集める海外不動産投資。経済成長の著しいアジアや、ステータスの高いロンドンなどを思い浮かべる人が多いだろうが、実はプロの人間ほど高く評価するのがパリだ。そのパリの不動産が歴史的な買い場を迎えているという。現地をレポートした。

■築年数が意味をなさないパリ不動産

　パリ市内、老舗デパートのボンマルシェ横の敷地に新築マンションの建設工事が行われている。日本では見慣れた普通の光景だが、実はパリではかなり珍しい。というのもパリの街を見渡せば、建築されてから100年以上を経た古い建物がザラというよりも、古い建物しか存在しないからだ。

　ちなみにこのマンション、50平方メートルながら分譲価格は1億円以上だが、建物の完成前にあっという間に完売してしまった。

　それもそのはずで、パリ市内は法律で古い建物を取り壊すことが禁じられており、例外があるとすれば市内の古い病院や工場が取り壊された時ぐらいなのだ。

　古い建物が壊せないゆえに、パリのマンションはリフォームを繰り返して何世代にも受け継がれ、いわゆる賞味期限切れがない。日本の建物のように築30年などといった耐用年数の概念はなく、実際、パリの不動産広告を見ると「築○年」という表記すらない。

　またパリはなんと言っても狭い。その面積は東京の山の手線内の半分ほど。新しい供給がなくてこれだけ狭いと、常に需要が供給を上回る。

　日本の不動産投資家にとったら、何から何まで珍しいパリの不動産だが、その魅力とは「建物の資産価値が目減りしない」「値下がりしない」の2点に尽きる。それが今は絶好の「買い場」にあるのだという。


■築60年でも利回り5％

　「この数十年ではじめて買い手市場になりつつあり、掘り出し物件が見つけやすくなっています」

　パリ不動産の現在の取引事情について、フランスで10年以上不動産ビジネスを手がけるロングステイサービスの嫁兼暁（よめがね・あきら）代表が説明する。特に資産価値が高いのが「最も資産価値の高いマンションは、グランドスタンディングと呼ばれる1920〜30年代の建物」だという。

　こうした古い物件でも、実質利回りは5％程度あるのだという。日本の不動産投資の現実からは考えられないが、実際に優良物件の多いパリ8区で日本人男性がワンルームマンションを購入した事例がある。1940年代に建築されたもので、優に築年数は56年を超える。

　3年前は3900万円以上だったというが、現在はもう少し安くなっているそうだ。

　2007年にフルリフォームは行われたが、ファサードや外壁などを残して、高い天井や大理石のロビー、仏式中庭などエレガントな雰囲気を残しながらも、高速インターネットや最新の空調設備を備えて、水周りは現代にあわせて広々と作り直された。また、立地もパリで最も格式高いホテルの一つ、ル・ブリストルのすぐ近くと申し分がない。

　自分がパリに滞在しない際に他人に貸し出すというスタイルで賃貸しても、ほぼ5％で回すことができるのだ。

■稼働率も高い

　仮に50平方メートルの物件を50万ユーロでローンを組まずに購入。自分がフランスに滞在しない時に家具付きで賃貸に出した場合、賃貸家賃を1泊130ユーロに設定、稼働率が60％と見込めば、次のようになる。
◆家賃収入2万8080ユーロ
◆共益費マイナス2400ユーロ
◆固定資産税マイナス 800ユーロ
◆その他諸税マイナス1000ユーロ

　これらを通算して実質利益2万3880ユーロ、実質利回り4.77％となる。このケースは稼働率を60％で計算しているが、実際には80％で回ることはよくあるという。

　なぜこれほどの利回りが確保できるかと言えば、さきほどのリフォームでも触れたが、日本のリフォームという概念を超越しているところに一つの理由がある。その部屋だけを綺麗にする日本的リフォームでは、マンション全体の老朽化や水周りのトラブルなどで結局資産価値が下がっていくのを止められないが、このようなパリのマンションは、手が入る度にグレードアップし、資産価値が高まっていくのだ。

　「この時代のマンションはドーム式の屋根と螺旋階段、堅牢なファサードが特徴で、使われている石の材質やコンクリートが極めて良いのです。現代ではこんなに良い素材を使えませんし、このように凝った建築は採算が取れないのでされません。こうした建物なら永遠に持ちますよ」と嫁兼氏が説明する。

　そうした物件が制度改正の影響もあり、数十年に1度の値下がりを見せているのだ。

■2000年から年15％ずつ上昇

　フランス公証人議会の発表では、この30年間ずっと右肩上がりで価格が上昇してきたパリ不動産に、2011年後半から価格下落のトレンドが見られるようになった。2012年第一四半期は平均して1％以上下落し、その兆候は第2四半期も続き、5％以上下落している場所もある。

　これは2012年の税制改革の影響がある。パリの不動産は特に2000年から、年率15％と急激に価格が上昇、フランス人の手に届かないようになってしまった。そこでキャピタルゲインに関する税制の変更が行われたのだ。

　これまでは15年経てば、値上がり物件のキャピタルゲインにかかる税金は全額免除されたが、新税制下では短期で売却すると課税されるようになった。投機は抑制され、「絶対に値下がりしない」パリの不動産に歴史的な買い市場が到来したのである。

　嫁兼氏も「この数十年ではじめて買い手市場になりつつあり、前述のパリ8区のような掘り出し物件が見つけやすくなっています。このマンションのあるエリアは2012年の最初の四半期で5％下落し、現在の平米単価は1万1500ユーロです。しかしシャンゼリゼから徒歩で5分という好立地を考えれば近い将来1万6000ユーロ（1平方メートルあたり）まで上がる可能性が高いです」と語る。

　紹介したパリ8区のワンルームマンション（23平方メートル）は2012年に27万ユーロだったが、3年前であれば39万ユーロ以上。パリ不動産には、掘り出し物がゴロゴロと転がっている今は絶好のタイミングと言えるだろう。

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